Simone Boschi (*)
“E’ un evento epocale nella storia del travagliato Fondo, frutto dell’intenso lavoro di due anni che ha impegnato il Comitato Consultivo a fianco del Gestore con l’obiettivo di imporre una svolta alle sorti del portafoglio immobiliare residenziale conferito nel 2011 e sostanzialmente infruttifero.
Si tratta di poco più dell’uno per cento del valore del Fondo ma assume importanza simbolica essendo allo stesso tempo conferma che è stata percorsa la via giusta e segnale di quanto lavoro ci attende ancora” spiega il Consigliere Boschi, presidente del Comitato Consultivo del Fondo.
“A seguito delle importanti svalutazioni praticate dall’esperto indipendente ad alcuni edifici del Fondo è stato possibile intercettare le attese di mercato ed avviare un processo di vendite di unità abitative con numeri mai registrati nella storia di Scoiattolo, riuscendo meglio di sempre a interpretarne la natura dismissoria. E’ prevalsa una filosofia molto spicciola: le svalutazioni subìte dal Fondo nel suo quinquennio di vita consentono comunque di conservare circa due terzi dell’originaria plusvalenza da conferimento, dunque riuscire a vendere oggi senza attendere le ancora molto lontane riprese del settore immobiliare significa poter trasformare quella plusvalenza “cartacea” in denaro da destinarsi parte ai processi di valorizzazione dello stesso portafoglio e parte a beneficio del quotista. Anche perché si è in attesa di un decreto del MEF che obbligherà comunque a ridurre la componente immobiliare nei patrimoni delle Casse, dunque noi siamo già scesi in acqua remando nella direzione della corrente.”
Non mancano i rammarichi: “l’investimento immobiliare ha comunque natura finanziaria e deve assicurare due elementi economici: la plusvalenza di cessione e il rendimento annuale, ma su questo secondo aspetto c’è davvero ancora molto da lavorare considerato che i canoni di locazione percepiti sono interamente assorbiti dai costi di gestione, tanto che si sta pensando a politiche di ripopolamento degli alloggi con locazioni che prevedano opzioni di acquisto entro il termine di scadenza del Fondo (31/12/2025). Per troppi anni è purtroppo prevalsa la teoria scolastica secondo cui un immobile sfitto ha un valore superiore a quello di uno occupato, da cui una constatata rigidità a praticare canoni locativi in linea col mercato senza tuttavia rendersi conto che in un momento di inflazione di offerta a farne le spese è l’edificio che, oltre a non poter essere venduto perché uno di tanti, non garantisce neppure un dignitoso rendimento con cui auto-finanziare almeno gli interventi conservativi e le imposte immobiliari.
Parte del portafoglio che Cnpr conferì al Fondo Scoiattolo è purtroppo vecchia e mal dislocata, il che racconta scelte del passato forse poco lungimiranti: su questi comparti sono necessari interventi migliorativi, talvolta davvero importanti, che drenano cassa e possono influire sulle prossime scelte gestorie: speriamo che il processo di vendite prosegua con la stessa intensità, magari con ulteriori incrementi. Noi saremo sempre sul pezzo, questo è certo.”
Il comitato consultivo del Fondo Scoiattolo è composto, oltre che dal Presidente Simone Boschi, dai Consiglieri Fausto Giulietti e Francesco Torre e dai Delegati Rolando Chiocchini e Roberto Tipaldi.
